【住宅ローン】変動金利上昇にどう備える？ | 東松山市の不動産売却は【東松山不動産売却コンサルティング】へ

すでに不動産を保有している方、将来売却も想定される方も必見。

仕組み・リスク・新規借入と返済中の対策を徹底解説

金利が上昇基調にある今、「変動金利型住宅ローン」を利用している方やこれから借入を検討している方にとって、将来の金利上昇リスクは避けて通れない課題です。

ここでは、変動金利ローンの仕組みや返済額に影響する「5年ルール」「125％ルール」の解説に加え、金利上昇の家計への影響、そして【新規借入時】と【返済中の方】それぞれの視点から備えるべき具体策をわかりやすくまとめました。

変動金利型住宅ローンの金利は、一般に金融機関の短期プライムレートに連動し、**年2回（4月・10月）**見直されます。ただし、実際に返済額に反映されるまでには数カ月のタイムラグがあります。

金利が変動しても5年間は毎月の返済額を据え置くルール。
その間に金利が上昇した場合は、返済額に占める利息の割合が増加し、元金の返済ペースが遅くなるため、5年後に返済額が大きく上がる可能性があります。

5年ごとの返済額見直し時に、直前の返済額の1.25倍を上限とするルール。
急激な金利上昇で利息分が支払いきれない場合は、「未払い利息」が発生し、実質的に元金が減らない、むしろ増えるというリスクもあります。

※これらのルールはすべての金融機関で適用されるわけではありません。契約前に「商品説明書」等で必ず確認しましょう。

「5年ルール」の期間中でも、利息部分の増加＝元金減少の鈍化が進み、5年後に返済額が急上昇する懸念があります。

また「125％ルール」が適用されている場合でも、金利上昇のスピードが速すぎると上限内の返済額ではカバーしきれない可能性があり、「未払い利息の繰越」による将来負担が増大します。

金利が確定するのは「物件引き渡し時点」です。申込時より0.2〜0.3%高めの金利でシミュレーションするなど、リスクを織り込んで試算を。

疾病保障付き団体信用生命保険（団信）の金利上乗せ分や、登記・保険・税金等の諸費用も含めてトータルコストを把握。

「仮に金利が+2〜3％上昇しても家計が耐えられるか」を基準に、余裕のある返済計画を組みましょう。

収入・支出を再確認し、金利上昇時の返済額増加分に対応可能かを見極めます。

「0.5％上昇」「1.0％上昇」など、複数のケースで返済額を試算し、差額分の積立など事前対応を検討。

資金に余裕がある場合、繰り上げ返済は有効。ただし、教育資金や老後資金の準備が優先です。
無理をせず、一部返済＋生活防衛資金の確保というバランスが重要です。

変動金利が上昇している局面では、すでに固定金利が先に上昇している可能性もあるため、必ずしも有利とは限りません。
また、新規借入時の**金利優遇制度（子育てプラス等）**が借換では利用できないケースもあります。

あるご家庭では10年目での完済を目指して繰り上げ返済を計画していましたが、奥様の病気により収入が減少。
完済可能な資金は手元にあったものの、生活資金がなくなるリスクを懸念し、返済は全体の2/3にとどめ、残りは生活費や医療費に確保しました。

ローン返済は「早い＝正義」ではありません。
「家計の安定」を優先し、柔軟な戦略を取りましょう。

金利の未来は誰にも正確には読めません。
だからこそ、「変動金利型ローンの仕組み」を正しく理解し、自分と家族のライフプランに合った対策を講じることで、将来の不安は大きく軽減できます。

焦らず、慌てず、現実的なシミュレーションと相談で、将来に強い住宅ローンライフを築きましょう。

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以上、FFP不動産コンサルティング㈱　藤本でした(^^)/

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