全体財産の把握

生前整備の第一歩は、全体財産を把握する事が重要です。次に、万一相続が発生したら相続税がかかるのか、かからないのか、かかるとすればどれ位の相続税を納めなければいけないのかを把握します。

財産の内訳と優先順位

次に、金融資産と不動産の内訳を把握します。不動産については、できるだけ残したい不動産、できれば残したい不動産など、必要性・換金性・収益性に鑑みて優先順位をつけます。

財産の組み換え

相続税がかかる場合、必ずしも相続税がかかる事自体が問題となるわけではありません。

相続税が納められない、早期の不動産売却が見込めない、等々がわかって問題点が顕在化します。

推定相続財産に多額の現預金がある場合は、相続税の納付方法の大原則である「金銭一括納付」となり、相続が発生した場合には優先的に現預金で納税しなければなりません。

同族間での資産の組み換え

同族会社や同族（推定相続人）との間で、所有不動産の洗い出し、整理をして残したい不動産としての優先順位をつける方法です。

その結果、生前に交換することにより残すことが可能となります。

ただし、不動産の交換は不動産の種類等によって、固定資産の交換特例が利用できず、譲渡所得税の課税対象となる場合があります。

また、不動産取得税、登録免許税の課税対象になります。

共有状態の解消（共有物分割）

共有財産は共有者同士の意思の統一が図りにくく、管理・処分（売却）が困難であります。

例えば、共有不動産を売却する場合は、共有者全員の合意がなければ売却できません。

できる限り不動産の共有状態は早期に解消しておくべきであります。

共有財産は、共有者の１人に相続が発生するごとに、その都度共有者が倍々と増加してしまいます。

また、共有者の１人が認知症等の意思判断能力が低下すると、それ以降の円滑な管理・処分（売却）が見込めず、裁判所による成年後見制度を利用するしかありません。

そこで、「家族信託」で共有状態のリスクを大きく解決させることができます。

しかし、ここでは家族信託のお話しとは別の共有物分割の一例を挙げておきます。

底地（貸宅地）の整備、借地権買戻し

地主側、借地権者側の代替わりをきっかけに、今まで円滑だった人間関係がそうではなくなってしまう場合が散見されます。そうなると、底地の物納や将来の売却、借地条件の変更、借地権の買戻し等が円滑に進まず、結果として財産を引き継いだ方が多大な精神的疲労を強いられてしまいます。場合によっては換金が実現せず、その後の資金計画にも支障を及ぼしてしまいます。

お元気なうちだからこそ生前整備を完了させておくことをおすすめします。

• ■登記簿面積・実測面積・借地契約面積が一致しているか？
• ■借地境が確定しているか？
• ■境界の標示がなされているか？
• ■借地権者の地代滞納はないか？
• ■地代は妥当な金額か？
• ■借地権者の契約条件違反はないか？
• ■借地契約書は保管されているか？
• ■地主・借地権者間の人間関係は良好か？
• ■円滑な借地契約の継続が見込めるか？

いずれかに該当してしまうと、売却はもちろんのこと物納にも困難を生じます。

借地の多くは実測面積と契約面積の不一致であり、借地境が不明確であります。

特に実測面積と契約面積に大きな差があるとトラブルに発展してしまいます。

問題発覚を恐れず、お元気なうちに早めに生前整備前の調査を実施して現状を把握することをおすすめします。