AI査定価格と実際の査定価格はなぜ違う？

高すぎるAI査定に期待しすぎないための、不動産売却の正しい考え方

近年、インターネット上で簡単に利用できる「AI不動産査定」「AI不動産査定サービス」が急増しています。
住所や面積、築年数などを入力するだけで、数秒で「想定売却価格」が表示される便利な仕組みです。

売却を検討し始めたお客様の多くが、まずこのAIで査定を試されるようになりました。

しかし、実際の売却相談の現場では、
「AI査定価格と不動産会社の査定価格が大きくかけ離れている」
というケースが非常に多く見られます。

しかも、その多くはAI査定の方が明らかに高すぎる価格を示しています。

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なぜAI査定は高く出やすいのか？

AI査定は、過去の取引データやポータルサイトに掲載された情報をもとに、統計的に価格を算出しています。
一見すると客観的で正確に見えますが、実は大きな弱点があります。

① 情報源が「過去データ」に偏っている

AIが参照しているのは、主に以下のようなデータです。

• 過去にポータルサイトへ掲載された販売価格

• 公開されている成約事例

• 築年数や面積などの定量データ

しかし、ポータルサイトの掲載価格は「実際に売れた価格」ではなく、売り出し価格であることがほとんどです。
値下げの履歴や交渉結果、売却までに要した期間などの“現場情報”は反映されません。

また、直近の市況変化（需要減少・金利上昇・買主心理の変化など）も、リアルタイムでは反映されにくいのが実情です。

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② 物件ごとの個別事情を判断できない

AIは、

• 隣地との境界状況

• 接道条件・私道負担

• 建物の劣化状況

• 雨漏り・傾き・リフォーム履歴

• 近隣環境や生活利便性

• 再建築可否や法規制

といった、価格に大きく影響する現地要因を正確に評価できません。

同じエリア・同じ面積でも、これらの条件によって数百万円単位で価格が変わるのが不動産です。

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③ 「今、売れる価格」ではなく「理論上の価格」

AI査定はあくまで統計上の推定値であり、
「今の市場で、実際に買い手がいくらなら購入するか」
という視点は明確に弱くなります。

結果として、現実の相場よりも高い価格が表示されやすくなります。

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高すぎるAI査定が招く“売却の失敗”

AI査定価格を鵜呑みにしてしまうと、次のような問題が起こりやすくなります。

• 相場より高すぎる価格で売り出してしまう

• 内覧が入らず、長期間売れ残る

• 結果的に何度も値下げすることになる

• 「こんなはずではなかった」と強い落胆につながる

• 売却タイミングを逃してしまう

特に相続不動産や空き家の場合、売却の遅れは管理コストやリスクの増加にも直結します。

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不動産会社の査定が現実的な理由

不動産会社の査定は、単なるデータ分析ではありません。

• 実際の成約事例（非公開情報含む）

• 現在の買主動向・金融環境

• 現地確認による個別リスク評価

• 売却期間・価格戦略の設計

これらを総合的に判断して、「売れる可能性が高い現実的な価格」を算出します。

一見、AIより低く見える査定額でも、
実際には「売却成功に近い価格」であることがほとんどです。

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AI査定は“目安”として使うのが正解

AI査定自体が無意味というわけではありません。
あくまで「相場感を知るための参考値」として活用する分には有効です。

ただし、

• 売却価格の決定

• 資金計画

• 相続対策

• 住み替え計画

など、重要な判断をAI査定だけで行うのは極めて危険です。

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まとめ｜期待値を正しく調整することが、後悔しない売却につながる

AI査定は便利ですが、
現実の不動産市場を正確に映しているとは限りません。

過度に高い価格を信じてしまうと、
期待と現実のギャップによって大きな失望につながるケースが多く見られます。

大切なのは、
「今、この物件が、実際にいくらで売れるのか」
を正しく把握することです。

当社では、AIでは見えない現地状況・市場動向・売却戦略まで含めた、
実践的な査定と売却プランのご提案を行っています。

「AI査定と実際の価格が違いすぎて不安」
「本当の相場を知りたい」
という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

ご相続発生前、ご相続発生後の不動産のご相談、ご売却は、
FFP不動産コンサルティング㈱の得意分野です。
お気軽にご相談くださいませ(^^)/

弊社売買専門HPhttps://www.fujimoto-re.co.jp/

 

以上、FFP不動産コンサルティング㈱　藤本でした(^^)/

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